Krátká komparativní studie povinností nájemce a pronajímatele v České republice a Spolkové republice Německo ve světle české novely účinné od roku 2026 a ustálené judikatury BGH.
Autor: JUDr. Tomáš Mach, LL.M., Ph.D., advokát (CZ/DE/SK), soudní znalec
S účinností od 1. ledna 2026 vstoupila v České republice v platnost novela prováděcího předpisu k občanskému zákoníku, která reaguje na inflační vývoj a výrazně navyšuje finanční limity drobných oprav v nájemních bytech. Praktickým důsledkem je přenesení větší části nákladů na nájemce přímo ze zákona.
Pro investory, správce portfolií a pronajímatele působící současně na ose Praha–Berlín však představuje tento vývoj potenciální past. Zatímco české právo konstruuje povinnost nájemce ex lege, německé nájemní právo (Mietrecht) vychází z přísně ochranářského principu. Jakákoli smluvní odchylka v neprospěch nájemce podléhá rigidní kontrole všeobecných obchodních podmínek (AGB-Kontrolle) dle § 307 BGB a při sebemenší vadě vede k neúčinnosti celé klauzule.
Níže uvádím systematický rozbor obou právních úprav a jejich praktických dopadů.
I. Česká republika: zákonná povinnost a nové limity (stav 2026)
Český právní řád rozděluje odpovědnost za údržbu bytu mezi pronajímatele a nájemce přímo zákonem. Podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku platí, že:
„Nájemce provádí a hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“
Obsah tohoto pojmu konkretizuje nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb., účinném od 1. 1. 2026.
1. Věcné vymezení (co nájemce hradí vždy)
Prováděcí předpis taxativně vymezuje okruh činností a zařízení, jejichž opravy hradí nájemce bez ohledu na cenu, není-li sjednáno jinak. Jde zejména o opravy a výměny:
- podlahových krytin, prahů a lišt,
- oken, dveří a jejich součástí (zámky, kování, kliky, žaluzie, rolety),
- vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků a osvětlovacích těles,
- vodovodních výtoků, baterií, sprchových hadic a zápachových uzávěrek.
2. Cenový limit jedné opravy – klíčová změna roku 2026
U ostatních oprav se uplatní tzv. zbytková klauzule dle § 5 nařízení vlády. Za drobnou opravu se považuje i jiná oprava, pokud náklad na jednu opravu nepřesáhne 1 500 Kč (do 31. 12. 2025 činil limit 1 000 Kč).
Limit zahrnuje i související náklady (např. dopravu), nikoli však materiál v případě, kdy nájemce opravu provádí svépomocí. Tento výklad odpovídá převládající doktríně a aplikační praxi, nikoli výslovnému textu nařízení.
3. Roční limit – ochrana před kumulací nákladů
Aby nebylo riziko nájemce neomezené, stanoví právní úprava roční strop. Součet nákladů na drobné opravy za kalendářní rok nesmí přesáhnout:
- 150 Kč za m² podlahové plochy bytu (dříve 100 Kč/m²).
Příklad (ČR): Byt o velikosti 70 m² → roční limit činí 10 500 Kč. Oprava baterie za 1 400 Kč hradí nájemce. Oprava termostatu za 1 800 Kč již hradí pronajímatel. Po překročení ročního limitu hradí veškeré další drobné opravy pronajímatel.
II. Spolková republika Německo: smluvní minové pole (Kleinreparaturen)
Německé nájemní právo vychází z § 535 odst. 1 věty 2 BGB, podle něhož je udržování pronajaté věci v řádném stavu hlavní povinností pronajímatele (Erhaltungspflicht).
Zákon nezná institut „drobných oprav“ jako zákonnou povinnost nájemce. Přenesení části nákladového rizika je možné pouze smluvně prostřednictvím tzv. Kleinreparaturklausel. V praxi jde téměř vždy o součást všeobecných obchodních podmínek nájemní smlouvy, které podléhají přísné kontrole dle § 307 BGB.
Mezizávěr (SRN)
Německé právo nepřenáší na nájemce povinnost opravovat, ale pouze riziko úhrady nákladů, a to jen při splnění velmi restriktivních judikatorních kritérií. Jakákoli nepřesnost vede k neúčinnosti celé klauzule.
Kritéria platnosti Kleinreparaturklausel (judikatorní checklist)
1. Věcné omezení – Zugriffsbereich
Klauzule se smí vztahovat výlučně na ty části bytu, které jsou vystaveny typickému užívání nájemcem vedoucímu k opotřebení (typischer Mietgebrauch), tedy nikoli pouze nahodilému dotyku.
Přípustné jsou zejména kohoutky, kliky, vypínače, splachovače WC či ovládací prvky žaluzií.
Nepřípustné jsou rozvody ve zdech, těsnění oken a dveří, okenní skla či silikonové spáry. Judikatura BGH dlouhodobě trvá na striktním vymezení tohoto okruhu.
2. Finanční limit jedné opravy (Einzelobergrenze)
Ve smlouvě musí být výslovně stanoven maximální náklad na jednu opravu. Překročení limitu byť o minimální částku znamená, že nájemce nehradí nic.
S ohledem na inflační vývoj se judikatura nižších soudů pohybuje mezi 100–130 EUR, avšak BGH dosud inflační navýšení výslovně nepotvrdil. Konzervativní a bezpečný limit zůstává do 120 EUR včetně DPH.
3. Roční limit (Jahresobergrenze)
Klauzule musí obsahovat i roční strop, zpravidla ve výši 6–8 % ročního čistého nájemného nebo pevně stanovenou částku. Absence tohoto limitu vede k neúčinnosti celé klauzule.
4. Zákaz přenesení povinnosti provést opravu
Nájemci lze uložit pouze povinnost úhrady nákladů (Kostentragung), nikoli povinnost opravu provést nebo objednat. Formulace ukládající nájemci „provádění oprav“ jsou neúčinné.
III. Praktické srovnání
| Situace | Česká republika (2026) | Německo |
|---|---|---|
| Výměna silikonu u vany | Hradí nájemce | Hradí pronajímatel |
| Oprava termostatu (80 EUR) | Hradí pronajímatel | Může hradit nájemce |
| Oprava termostatu (160 EUR) | Hradí pronajímatel | Hradí pronajímatel |
Závěr pro aplikační praxi
Rozdíl mezi českým a německým systémem je systémový a nepřeklenutelný.
- V České republice funguje systém automaticky na základě zákona a je od roku 2026 výrazně výhodnější pro pronajímatele.
- V Německu je jakákoli smluvní chyba sankcionována neúčinností klauzule a plnou odpovědností pronajímatele za údržbu.
Doporučení advokáta: Při správě nemovitostí v Německu nikdy mechanicky nepřenášejte české modely. Platná Kleinreparaturklausel musí být formulována s maximální přesností, jinak zůstane veškerá údržba na pronajímateli.
Zdroje:
- Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., ve znění nařízení vlády č. 493/2025 Sb.
- Bürgerliches Gesetzbuch, § 535, § 307
- Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl. 2024
- BGH, Urteil v. 07.06.1989 – VIII ZR 91/88
- BGH, Urteil v. 06.05.1992 – VIII ZR 129/91
- BGH, Urteil v. 10.02.2010 – VIII ZR 343/08
- AG Bingen, Urteil v. 04.04.2013 – 25 C 19/13
- AG Köpenick, Urteil v. 06.10.2021 – 6 C 147/21